Umowa dożywocia wzbudza wśród spadkobierców wiele emocji. Niekiedy mylnie nazywana jest darowizną, jednak w praktyce oznacza coś zupełnie innego. Jest ona wykorzystywana do przeniesienia własności nieruchomości w taki sposób, aby nabywca nie musiał później zaspokajać ewentualnych roszczeń o zachowek.

Na czym dokładnie polega to rozwiązanie i kiedy może być korzystniejsze dla spadkodawcy i spadkobiercy?

Umowa darowizny a umowa dożywocia – na czym polega różnica?

Na początku warto sobie uświadomić, czym dokładnie różni się umowa darowizny od umowy dożywocia, ponieważ każda z nich wiąże się z odmiennymi konsekwencjami dla spadkobierców.

Umowa darowizny

Celem zawierania umowy darowizny często jest uzyskanie pewności, że po śmierci darczyńców określona osoba będzie jedynym właścicielem nieruchomości. W ten sposób zwykle postępują rodzice, którzy chcą:

• uniknąć sporów o majątek poprzez przekazanie nieruchomości jednej osobie,
• podziękować bliskiej osobie za opiekę i wsparcie,
• wykluczyć możliwość przejęcia nieruchomości przez innych spadkobierców.

Jednak takie rozwiązanie nie jest pozbawione wad, ponieważ umowa darowizny nie zwalnia obdarowanego z konieczności wypłaty zachowku na rzecz innych spadkobierców.

Umowa dożywocia

Alternatywą jest zawarcie umowy dożywocia, na mocy której w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie. Warunki zawarcia tej umowy zostały uregulowane w kodeksie cywilnym, zgodnie z Art. 908:

• 1. Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.
• 2. Jeżeli w umowie o dożywocie nabywca nieruchomości zobowiązał się obciążyć ją na rzecz zbywcy użytkowaniem, którego wykonywanie jest ograniczone do części nieruchomości, służebnością mieszkania lub inną służebnością osobistą albo spełniać powtarzające się świadczenia w pieniądzach lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku, użytkowanie, służebność osobista oraz uprawnienie do powtarzających się świadczeń należą do treści prawa dożywocia.
• 3. Dożywocie można zastrzec także na rzecz osoby bliskiej zbywcy nieruchomości.

Z powyższych zapisów wyraźnie wynika, że opieka nad osobą, która zbywa majątek, stanowi wynagrodzenie za przekazanie nieruchomości. Zbywca, zwany dożywotnikiem udziela świadczenie jednorazowego w postaci przeniesienia własności. Natomiast świadczenie nabywcy może być:

• jednorazowe, np. ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego czy wyprawienie na własny koszt pogrzebu,
• ciągłe, np. dostarczenie mieszkania, pielęgnacja,
• okresowe, np. renta.

Aby umowa dożywocia była wiążąca, musi być zawarta w formie aktu notarialnego, pod rygorem nieważności. W dokumencie trzeba umieścić szczegółowe informacje na temat przeniesienia praw własności oraz zobowiązań nabywcy względem dożywotnika.

Takie działanie jest korzystne dla właścicieli nieruchomości, którzy przez wzgląd na niską emeryturę nie są w stanie utrzymywać się samodzielnie. Umowa dożywocia będzie gwarancją, że ich potrzeby zostaną zaspokojone, a jednocześnie umożliwia skuteczne przekazanie nieruchomości wybranemu spadkobiercy w zamian za wykonanie określonych czynności.

Umowa dożywocia a zachowek

Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego uprawnionymi do zachowku są zstępni, małżonek oraz rodzice spadkobiercy, jeśli byliby powołani do spadku z ustawy lub jeśli nie otrzymali należnej im części spadku.

W sprawach o zasądzenie odpowiedniej kwoty tytułem zachowku podstawą jest ustalenie istnienia i wysokości substratu zachowku. Jest to czysta wartość spadku powiększona o darowizny, które dolicza się do spadku.

Z racji tego, że umowa dożywocia jest wzajemna i odpłatna, nie dolicza się jej do substratu zachowku. Jest to zatem korzystne rozwiązanie dla osób, które w zamian za opiekę, chcą przekazać swoją nieruchomość jednemu ze spadkobierców.

Umowa dożywocia – dlaczego warto się na nią zdecydować?

W praktyce bardzo często zdarza się, że osoby, które otrzymały w darowiźnie nieruchomość, wykonują względem osoby zbywającej majątek te same czynności, które zostały określone w umowie o dożywocie. Również zapewniają spadkodawcy dożywotnią opiekę i pielęgnację, a także mają zamiar zająć się pochówkiem. Jednak brak umowy dożywocia powoduje, że pozostali spadkobiercy mogą wystąpić przeciwko takiej osobie z roszczeniami o zachowek. W takim wypadku nawet przy najlepszych intencjach spadkodawcy nabywca będzie musiał zaspokoić roszczenia innych spadkobierców.

Rozwiązaniem tego problemu jest zawarcie umowy o dożywocie w formie aktu notarialnego. W sporządzeniu dokumentu, który będzie korzystny i wiążący dla obu stron, pomogą Ci prawnicy z naszej kancelarii.

Kiedy można uznać umowę o dożywocie za bezskuteczną?

Istnieją okoliczności, w których można uznać umowę o dożywocie za bezskuteczną. Z taką sytuacją mamy do czynienia, gdy na skutek umowy o dożywocie dożywotnik stał się niewypłacalny. Należy jednak pamiętać, że nie można żądać uznania umowy o dożywocie za bezskuteczną po upływie pięciu lat od daty zawarcia tej umowy.

Czy prawo dożywocia przechodzi na spadkobierców?

Prawo dożywocia jest niezbywalne. Mówi o tym Art. 912 Kodeksu cywilnego. Oznacza to, że nie podlega dziedziczeniu, ponieważ jest ściśle związana z osobą uprawnioną. Po śmierci tej osoby, prawo dożywocia wygasa. Jeśli dożywocie zostało ustanowione na rzecz kilku osób, wówczas udziały pozostałych zostaną odpowiednio pomniejszone w przypadku zgonu jednej z nich.

Umowa dożywocia a podatek

Umowa dożywocia nie zwalnia nabywcy z konieczności zapłacenia podatku. Jest ona opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych, który wynosi 2% od wartości nieruchomości. Płaci go nabywca i jest on pobierany przez notariusza sporządzającego umowę dożywocia.

Umowa dożywocia – sprawdź, jak możemy Ci pomóc!

Umowa dożywocia to korzystne rozwiązanie, dzięki któremu możesz uniknąć wielu nieprzyjemnych sytuacji oraz zapewnisz sobie odpowiednią opiekę w ostatnich latach swojego życia. Prawnicy z Kancelarii Adwokackiej Dariusza Lubińskiego chętnie pomogą Ci w sporządzeniu stosownego dokumentu i ustaleniu wszystkich ważnych szczegółów. Przeanalizujemy Twoją sytuację i przygotujemy rozwiązanie, które jak najlepiej zabezpieczy Twoje interesy oraz interesy wskazanego przez Ciebie spadkobiercy. Zapraszamy do kontaktu!