Służebność mieszkania to sytuacja, w której właściciel nieruchomości (nieruchomość obciążona) umożliwia innej osobie (uprawnionemu) korzystanie z części swojej nieruchomości w określony sposób, zazwyczaj w celu zapewnienia jej mieszkania. Jest to jedno z praw rzeczowych, które pozwala na korzystanie z cudzej własności, nie prowadząc jednak do jej przejęcia. Jakie są rodzaje służebność i co jeszcze warto wiedzieć o tym zagadnieniu?

Co to jest służebność mieszkania?

Służebność mieszkania to prawo, które pozwala komuś mieszkać w nieruchomości, mimo że nie jest jej właścicielem. Osoba uprawniona do służebności (służebnik) może korzystać z określonych pomieszczeń i urządzeń w mieszkaniu, zazwyczaj przez całe życie, o ile tak stanowi umowa.

Służebność mieszkania jest ograniczonym prawem rzeczowym, co oznacza, że nie daje służebnikowi takich samych praw jak właścicielowi. Nie może on sprzedać mieszkania ani go wynająć. Służebność mieszkania jest często ustanawiana w rodzinie, na przykład, gdy rodzice chcą zapewnić jednemu z dzieci prawo do mieszkania w domu po ich śmierci.

Jakie są rodzaje służebności mieszkania?

Służebność mieszkania to rozwiązanie prawne, dzięki któremu można zapewnić sobie lub bliskiej osobie dożywotnie prawo do korzystania z lokalu mieszkalnego. Wyróżniamy 3 rodzaje służebności:

• Gruntowa – umożliwia korzystanie z nieruchomości przez osoby inne niż właściciel w jasno sprecyzowanym celu. Może obejmować różnorodne uprawnienia, takie jak prawo do korzystania z drogi prowadzącej do sąsiedniej nieruchomości, dostęp do źródeł wody czy też możliwość korzystania z określonego fragmentu ziemi w celach rolniczych. Służebność gruntowa ma na celu zapewnienie wygody korzystania z nieruchomości przez osoby, które nie są jej właścicielami, a także może wpływać na wartość i sposób użytkowania danej działki.
• Przesyłu – dotyczy prawa do przeprowadzania i utrzymywania urządzeń przesyłowych, takich jak linie energetyczne, gazociągi, wodociągi czy sieci telekomunikacyjne, na cudzej nieruchomości. Uprawnienia wynikające z tej służebności obejmują nie tylko możliwość budowy i eksploatacji infrastruktury przesyłowej, ale również prawo do jej konserwacji i naprawy. Służebność przesyłu umożliwia przedsiębiorstwom energetycznym i innym podmiotom realizację inwestycji niezbędnych do dostarczania mediów, nie naruszając przy tym podstawowych praw właścicieli nieruchomości.
• Osobista – jest to rodzaj służebności, która przysługuje określonej osobie, a nie nieruchomości. Oznacza to, że osoba uprawniona do korzystania z nieruchomości może czerpać korzyści z niej przez całe swoje życie. Służebność osobista często dotyczy prawa do mieszkania, użytkowania lokalu lub korzystania z innych części nieruchomości, jak np. ogród. Tego typu służebność jest najczęściej ustanawiana na rzecz rodziców lub dziadków, którzy oddają swoje dotychczasowe mieszkanie/dom dzieciom lub wnukom.

Jak ustanowić służebność mieszkania?

Do ustanowienia służebności mieszkania, konieczne jest zawarcie umowy lub oświadczenia woli między właścicielem nieruchomości obciążonej a osobą uprawnioną, która docelowo ma korzystać z mieszkania.

Umowa o ustanowienie służebności mieszkania musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Jest to wymóg bezwzględny, a niedochowanie go skutkuje nieważnością umowy. Dokument ten powinien precyzyjnie określać:

• Przedmiot służebności – konkretne pomieszczenia, z których służebnik może korzystać, np. pokój, kuchnia, łazienka.
• Zakres praw i obowiązków służebnika – dotyczy np. obowiązku naprawienia szkód wyrządzonych w wyniku niewłaściwego użytkowania lub ponoszenia kosztów utrzymania nieruchomości. Określa też, czy służebnik może korzystać z ogrodu, garażu lub innych przestrzeni.
• Czas trwania – najczęściej służebność jest ustanawiana dożywotnio, ale może być też określona na czas oznaczony.
• Odpłatność – służebność może być odpłatna lub nieodpłatna.

Dane niezbędne do zawarcia umowy to:

• imię, nazwisko, adres, PESEL oraz numer dowodu właściciela nieruchomości i osoby uprawnionej,
• szczegółowe dane lokalu mieszkalnego, takie jak: powierzchnia, adres, numer księgi wieczystej.

Po zawarciu umowy notarialnej należy dokonać wpisu służebności do księgi wieczystej nieruchomości, co zapewnia jej ważność w stosunku do osób trzecich.

Służebność mieszkania można ustanowić również na podstawie orzeczenia sądu, np. w wyniku podziału majątku lub testamentu.

Decyzja o ustanowieniu służebności w znaczący sposób wpływa na komfort życia właściciela. Dlatego przed jej podjęciem warto skonsultować się ze specjalistami z naszej kancelarii, którzy doradzą Ci najlepsze rozwiązania.

Czy można znieść służebność mieszkania?

Zniesienie służebność mieszkania jest możliwe w następujących przypadkach:

• Porozumienie stron – właściciel nieruchomości obciążonej i uprawniony do korzystania z niej mogą zawrzeć umowę, na mocy której służebność zostanie zniesiona.
• Wygaszenie służebności – służebność mieszkania może wygasnąć w określonych sytuacjach, np. jeśli uprawniony z niej korzystał przez długi czas, a następnie nie korzystał z tego prawa przez określony w umowie okres, np. kilka lat, co może prowadzić do uznania, że służebność przestała być potrzebna. Wygaszenie służebności może być również wynikiem śmierci osoby uprawnionej (w przypadku służebności osobistej).
• Decyzja sądowa – w przypadku braku zgody stron lub w sytuacjach, gdy właściciel nieruchomości obciążonej chce znieść służebność, może wystąpić do sądu. Sąd może orzec o zniesieniu służebności w sytuacjach, gdy np. istnieje powód, by uznać, że dalsze korzystanie z nieruchomości w ramach służebności jest niemożliwe.

Znieść służebność mieszkania można również w przypadku, gdy nieruchomość obciążona służebnością zostanie całkowicie zniszczona, zburzona lub w przypadku, gdy nie ma możliwości jej dalszego użytkowania w ramach określonych przez służebność warunków.

Służebność mieszkania – jak poradzić sobie w sytuacji konfliktowej?

Ustanowienie służebności mieszkania to ważna decyzja, którą należy dobrze przemyśleć. Pochopne działania w tym zakresie mogą prowadzić do wieloletnich konfliktów. Jeśli chcesz tego uniknąć, skonsultuj się z prawnikami z naszej kancelarii. Doradzimy Ci, jak prawidłowo skonstruować umowę o ustanowienie służebności, aby zabezpieczyć Twoje interesy i uniknąć nieporozumień w przyszłości.