Umowa najmu okazjonalnego jest umową cywilnoprawną i jak każda inna umowa cywilnoprawna, może zostać wypowiedziana. Jest to specyficzny rodzaj umowy, który różni się od tradycyjnej umowy najmu i ma na celu zapewnienie wynajmującemu większej kontroli nad swoją nieruchomością, przy jednoczesnej ochronie praw najemców. Jak wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego?
Najem okazjonalny – co to w praktyce oznacza?
Najem okazjonalny charakteryzuje się przede wszystkim większą elastycznością i uproszczonymi procedurami w porównaniu do najmu tradycyjnego. W tym przypadku najemca musi wskazać lokal mieszkalny, do którego przeprowadzi się, kiedy umowa najmu okazjonalnego wygaśnie lub zostanie rozwiązana. Konieczne jest także dostarczenie wynajmującemu oświadczenia podpisanego przez właściciela mieszkania zastępczego. Główne cechy umowy najmu okazjonalnego to:
- Ograniczenie wypowiedzenia
Umowa standardowego najmu zakłada, że wynajmujący musi mieć uzasadniony powód do wypowiedzenia umowy. Z reguły jest to np. zwłoka w płatności lub naruszenie warunków umowy przez najemcę.
W przypadku umowy najmu okazjonalnego osoba wynajmująca lokal ma większą swobodę w wypowiadaniu umowy i może ją wypowiedzieć nawet bez podawania konkretnego powodu, ale musi to zrobić w ustalonym terminie. Okres wypowiedzenia ma na celu danie najemcy czasu na znalezienie nowego mieszkania.
- Ochrona najemców
Najem okazjonalny ma za zadanie chronić również najemców, dlatego wiąże się z określonymi formalnościami i wprowadza pewne zabezpieczenia. Może to być na przykład zobowiązanie wynajmującego, że w razie wypowiedzenia umowy przed czasem zapewni najemcy odpowiednią rekompensatę, które będzie obejmowała zwrot kosztów związanych z przeprowadzką.
Okres wypowiedzenia musi być wystarczająco długi, aby najemca miał realną szansę na znalezienie alternatywnego zakwaterowania.
- Przedmiot umowy najmu okazjonalnego
Przedmiotem umowy najmu okazjonalnego może być jedynie lokal mieszkalny. Oznacza to, że ten typ umowy nie znajduje zastosowania w przypadku wynajmowania nieruchomości na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej. Określając przedmiot umowy, należy dokładnie opisać lokal, wraz z określeniem jego stanu technicznego.
- Czas trwania i forma umowy najmu okazjonalnego
Umowa najmu okazjonalnego może być zawarta jedynie na czas określony, który nie może wynieść więcej niż 10 lat. Nie trzeba jej sporządzać w formie aktu notarialnego, ale wymagane jest, aby była zawarta w formie pisemnej. Wszystkie zmiany wprowadzane do umowy również muszą mieć swoje potwierdzenie na piśmie.
Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego przez właściciela – kiedy jest możliwe?
Właściciel nieruchomości może wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego nie później niż z miesięcznym wyprzedzeniem, na koniec miesiąca kalendarzowego, w sytuacji, gdy lokator pomimo pisemnego upomnienia:
- używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodny z jego przeznaczeniem,
- zaniedbuje swoje obowiązki, co powoduje powstanie szkód,
- niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców,
- zakłóca w sposób rażący porządek domowy i tym samym sprawia, że komfortowe korzystanie z innych lokali jest niemożliwe.
Wypowiedzenie najmu okazjonalnego jest możliwe również wtedy, gdy lokator:
- zwleka z zapłatą czynszu lub innych opłat związanych z użytkowaniem danego lokalu za co najmniej trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu zapłaty zaległych oraz bieżących należności,
- wynajął, podnajął lub oddał do bezpłatnego użytkowania część, lub całość lokalu bez zgody właściciela,
- użytkuje lokal, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością wykonania remontu budynku lub planowaną rozbiórką.
Właściciel nieruchomości może wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego z zachowaniem:
- 6-miesięcznego terminu wypowiedzenia w przypadku niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy,
- miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.
Wypowiedzenie najmu okazjonalnego jest możliwe również wtedy, gdy właściciel lokalu, pełnoletni zstępny właściciela lub osoba, wobec której właściciel ma obowiązek alimentacyjny, zamierza w nim zamieszkać. Wówczas wypowiedzenie stosunku najmu, pod rygorem nieważności, powinno wskazywać osobę mającą zamieszkać w lokalu właściciela. Okres wypowiedzenia będzie zależał od tego, czy właściciel dostarczył lokatorowi lokal zastępczy lub lokator ma tytuł prawny do innego lokalu.
Niezależnie od powyższego właściciel nieruchomości może wypowiedzieć najem okazjonalny także z przyczyn wskazanych w umowie najmu. Dlatego to ważne, aby przyczyny te były precyzyjnie opisane i nie budziły żadnych wątpliwości.
Jak wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego krok po kroku?
Jeśli chcesz skutecznie wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego, musisz postępować zgodnie z postanowieniami umowy i obowiązującym prawem.
Krok 1. Sprawdź treść umowy
Dokładnie przejrzyj umowę i sprawdź, jakie są warunki wypowiedzenia. Wypowiedzenie najlepiej jest sporządzić na piśmie, aby mieć dowód na wypadek sporu.
Krok 2. Określenie powodów wypowiedzenia, jeśli takie istnieją
Jeśli istnieją konkretne powody wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego, zdecydowanie warto je uwzględnić w wypowiedzeniu.
Krok 3. Uwzględnienie określonego okresu wypowiedzenia
W piśmie należy podkreślić, że przestrzegany jest wymagany okres wypowiedzenia, a tym samym najemca będzie miał czas na znalezienie nowego mieszkania. Dodatkowo to ważne, aby podać też dane kontaktowe wynajmującego, dzięki czemu najemca będzie mógł skontaktować się z nim w razie wystąpienia jakichkolwiek wątpliwości.
Krok 4. Dostarczenie wypowiedzenia
Wypowiedzenie powinno być dostarczone najemcy osobiście lub za pośrednictwem poczty z potwierdzeniem odbioru.
Krok 5. Rozliczenie z najemcą
Po wypowiedzeniu umowy, obie strony powinny uregulować wszelkie zaległe należności wynikające z wiążącej ich umowy.
Co zrobić, gdy lokator nie chce się wyprowadzić?
Przyczyny wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego zostały określone w art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów. Jeżeli pomimo prawidłowego przygotowania i dostarczenia wypowiedzenia umowy, lokator nie chce opuścić lokalu, wynajmujący może wszcząć sprawę o nadanie klauzuli wykonalności. Sąd nadaje klauzulę na akt notarialny zawierający oświadczenia lokatora o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. Na tej podstawie właściciel może wystąpić do komornika z wnioskiem o wszczęcie egzekucji.
W przypadku sytuacji spornych warto zasięgnąć opinii doświadczonego prawnika. W Kancelarii Adwokackiej Dariusza Lubińskiego uzyskasz kompleksową pomoc prawną w zakresie postępowań związanych z najmem okazjonalnym. Skontaktuj się z nami, jeśli potrzebujesz porady lub wsparcia w przygotowaniu i realizacji procedury wypowiedzenia umowy najmu. Zapraszamy!