Zasiedzenie to szczególny rodzaj nabycia własności. Dochodzi do niego, gdy osoba niebędąca właścicielem nieruchomości, nabywa do niej prawa na skutek posiadania samoistnego nieruchomości przez przewidziany prawem okres, zwany okresem zasiedzenia. Na czym dokładnie to polega i kiedy można ubiegać się o nabycie własności przez zasiedzenie?

Co to jest zasiedzenie nieruchomości?

Zasiedzenie to szczególny sposób nabycia prawa własności do nieruchomości, takich jak dom, mieszkanie, garaż czy inny lokal. Do zasiedzenia może dojść, gdy dana osoba użytkuje nieruchomość nieprzerwanie przez dłuższy czas. Zasiedzenie nieruchomości definiują przepisy art. 172-176 Kodeksu cywilnego. Art. 172 Kodeksu cywilnego określa przesłanki, które muszą zostać spełnione, aby doszło do zasiedzenia:

• 1. Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).
• 2. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

Celem zasiedzenia jest wyeliminowanie długotrwałej niezgodności między faktycznym posiadaniem nieruchomości a jej stanem prawnym. Umożliwia to uregulowanie i ustabilizowanie prawa własności na rzecz osoby, która przez określony czas władała nieruchomością jak właściciel.

Zasiedzenie służy także uporządkowaniu stosunków społecznych, stanowiąc jednocześnie pewnego rodzaju sankcję dla właściciela nieruchomości za wieloletnie zaniedbywanie swoich praw i obowiązków związanych z posiadaną nieruchomością.

Przesłanki zasiedzenia nieruchomości

Nabycie nieruchomości przez zasiedzenie wiąże się z koniecznością spełnienia 3 przesłanek. Są to:

• posiadanie samoistne,
• ciągłość posiadania,
• upływ określonego czasu.

Posiadanie samoistne

Posiadanie samoistne określa Art. 336 Kodeksu cywilnego:

Posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny).

Posiadacz samoistny to osoba, która faktycznie włada nieruchomością jak właściciel, chociaż nie ma do niej formalnego prawa własności. Mimo braku uprawnień zamieszkuje nieruchomość, dba o nią, przeprowadza remonty i wprowadza ulepszenia, zachowując się jak jej właściciel.

Ciągłość posiadania

Ciągłość posiadania to termin, który oznacza, że posiadanie samoistne musi trwać nieprzerwanie przez określony przez ustawodawcę czas, czyli 20 bądź 30 lat.

Przyjmuje się, że ciągłość posiadania nie zostaje przerwana przez tzw. przeszkody przemijające. Są to okoliczności, które mogą chwilowo zawiesić bieg zasiedzenia, ale nie powodują jego zakończenia ani nie skutkują koniecznością rozpoczęcia biegu zasiedzenia od nowa. Przykładem takich przeszkód są:

• choroba lub wyjazd posiadacza,
• krótkotrwałe oddanie nieruchomości w najem lub dzierżawę,
• tymczasowe ograniczenia dostępu spowodowane remontem lub naprawą.

Upływ czasu

Upływ czasu to przesłanka, która odnosi się do okresu, jaki musi minąć, aby posiadacz samoistny mógł zostać pełnoprawnym właścicielem nieruchomości.

W przypadku osób, które w dobrej wierze przejęły nieruchomość, okres ten wynosi 20 lat. Jeśli dana osoba zajmuje nieruchomość w złej wierze, nabywa prawa własności do niej dopiero po upływie 30 lat.

Dobra i zła wiara przy zasiedzeniu nieruchomości

Zasiedzenie w dobrej wierze ma miejsce, gdy posiadacz samoistny nie zdaje sobie sprawy, że nie przysługuje mu prawo własności do nieruchomości, którą faktycznie użytkuje jak właściciel. Taka sytuacja często występuje w przypadku nieuregulowanych spraw spadkowych.

Zdarza się wtedy, że osoba zamieszkująca nieruchomość błędnie uważa, że nabyła ją w drodze dziedziczenia po zmarłym członku rodziny. Może się tak zdarzyć na przykład wtedy, gdy spadkobierca nie przeprowadził formalnego postępowania spadkowego i sądzi, że jest jedynym właścicielem nieruchomości, podczas gdy formalnie mogą istnieć inni współwłaściciele (np. inni spadkobiercy).

O zasiedzeniu nieruchomości w złej wierze mówimy wtedy, gdy osoba niebędąca właścicielem nieruchomości włada nią pomimo świadomości, że nie ma do tego prawa. Zła wiara charakteryzuje się przede wszystkim świadomym i celowym działaniem.

Przykłady zajmowania nieruchomości w złej wierze:

• korzystanie z cudzej działki bez zgody właściciela,
• posiadanie nieruchomości na podstawie nieważnego aktu prawnego,
• nabycie nieruchomości od osoby, która nie była jej właścicielem.

Konsekwencją posiadania w złej wierze jest nie tylko dłuższy okres zasiedzenia, ale również brak ochrony prawnej przysługującej posiadaczowi do momentu nabycia własności przez zasiedzenie. Oznacza to, że posiadacz w złej wierze nie może powoływać się na przepisy chroniące posiadaczy w dobrej wierze przed roszczeniami właściciela, jeśli ten wystąpi o wydanie nieruchomości przed upływem okresu zasiedzenia.

Stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości – jak przebiega procedura?

Po spełnieniu wszystkich przesłanek niezbędnych do stwierdzenia zasiedzenia posiadacz samoistny nabywa prawo własności z dniem upływu stosownego terminu. Jednak, aby tak się stało, trzeba przeprowadzić nieprocesowe postępowanie o stwierdzenie zasiedzenia. Sąd na podstawie zgromadzonych dowodów ocenia, czy faktycznie doszło do pełnoprawnego zasiedzenia.

Ten proces obejmuje następujące etapy:

• Przygotowanie wniosku do właściwego sądu rejonowego.
• Przedstawienie sądowi dokumentów oraz innych dowodów świadczących o tym, że dana osoba faktycznie władała nieruchomością jak właściciel. Są to, np. zeznania świadków, rachunki, dokumenty dotyczące remontów, zdjęcia lub umowy.
• Przeprowadzenie rozprawy sądowej.
• Wydanie przez sąd decyzji o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie.
• Wpis do księgi wieczystej.

Należy pamiętać, że zmiana właściciela w drodze zasiedzenia nie powoduje wygaśnięcia obciążeń hipotecznych nieruchomości.

Jak uchronić się przed zasiedzeniem?

Zasiedzenie przez niektóre osoby może być wykorzystywane w złej wierze jako furtka, dzięki której mogą przejąć nieruchomość, której w danym momencie nikt nie użytkuje. Dlatego to ważne, aby każdy właściciel nieruchomości regularnie kontrolował, co się z nią dzieje, nawet gdy aktualnie nie wykorzystuje jej w żadnym celu. Należy monitorować nieruchomość, sprawdzać, czy ktoś nie zaczął jej używać bez zgody właściciela, oraz reagować na wszelkie próby nielegalnego posiadania.

W razie potrzeby warto również rozważyć postępowania prawne, takie jak pozew o wydanie nieruchomości lub o ochronę własności, aby bronić swoich praw jako właściciel. Niezbędne wsparcie uzyskasz w Kancelarii Adwokackiej Dariusza Lubińskiego. Zatrudniamy najlepszych prawników, którzy mają doświadczenie w sprawach dotyczących zasiedzenia i ochrony prawa własności.

Zasiedzenie nieruchomości – sprawdź, jak możemy Ci pomóc!

Jeśli chcesz skutecznie bronić swoich praw lub dowiedzieć się, czy możesz nabyć nieruchomość przez zasiedzenie, skontaktuj się z naszą kancelarią. Nasi prawnicy przeprowadzą Cię przez cały proces prawny, pomogą zgromadzić niezbędne dowody oraz przygotują odpowiednie dokumenty. Oferujemy kompleksową pomoc prawną, analizę Twojej sytuacji i doradztwo na każdym etapie postępowania, aby zwiększyć Twoje szanse na pomyślne rozstrzygnięcie sprawy. Zaufaj ekspertom i zadbaj o swoje prawa już dziś!